Бизнес и налоги
Покупка недвижимости в Грузии: подробный гайд по договору купли-продажи (+ бесплатные шаблоны на английском, русском и грузинском)
Узнай, как работает договор купли-продажи, когда на самом деле переходит право собственности, какие правила действуют для иностранцев, что с налогами, и забери бесплатные шаблоны контрактов на английском, русском и грузинском языках.
Грузия — одна из самых простых стран в мире для покупки недвижимости. Регистрация здесь проходит знаменито быстро и дешево, нет налога на покупку или гербового сбора, а иностранцы могут владеть жилой и коммерческой недвижимостью на правах полной собственности. Но есть одно правило, на котором часто спотыкаются новички: в Грузии право собственности переходит при регистрации сделки, а не при подписании договора. Ошибитесь в этой последовательности — и вы заплатите за подпись, а не за жилье.
Этот гайд подробно описывает процесс купли-продажи, этап регистрации в Публичном реестре, ограничения для иностранцев на владение сельхозземлями и налоги (включая освобождение от налога на прирост капитала при владении более двух лет). Шаблоны документов ниже доступны на английском/грузинском, русском/грузинском и только грузинском языках.
Нужны только шаблоны? Забирайте их здесь:
Короткая версия
Собственность переходит при регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR), а не при подписании договора. Стройте схему оплаты с учетом этого.
Иностранцы могут свободно покупать жилую и коммерческую недвижимость, но не земли сельскохозяйственного назначения (для этого понадобится грузинская компания).
Договор должен быть оформлен в письменном виде; подпишите его в присутствии регистратора NAPR или нотариуса. Если одна из сторон не говорит по-грузински, обязательно присутствие нотариуса и сертифицированного переводчика.
Пошлины копеечные: примерно от GEL 50 до 300 за регистрацию, гербового сбора нет.
Налог на прирост капитала не взимается после двух лет владения; в противном случае — 5% от прибыли.
Налоговый консалтинг для экспатов в Грузии
Получите ясность по вопросам IE и LLC, правилам резидентства, международного налогового планирования и многому другому
Налоговое резидентство, пороговые значения НДС, двойное налогообложение, структурирование бизнеса - получите ясные ответы на английском языке, прежде чем они превратятся в дорогостоящие проблемы. Бесплатная 30-минутная консультация.
Бесплатная консультация
Более 13 лет налоговой экспертизы
Для профессионалов и владельцев бизнеса
Главное правило: регистрация — это и есть переход права
Во многих странах подписание контракта уже делает вас собственником. Только не в Грузии. Здесь право собственности переходит исключительно тогда, когда имя покупателя регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR). Подписание договора создает обязательство по передаче, а регистрация завершает его.
На практике это означает следующее:
Самые безопасные сделки регистрируются в тот же день, когда подписывается договор, в Доме юстиции.
Если деньги передаются до регистрации, защитите их с помощью эскроу, банковского аккредитива или оплаты по факту регистрации, а не простого аванса.
В договоре должно быть четко прописано право покупателя расторгнуть сделку и вернуть деньги, если продавец не завершит регистрацию.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?
Да, за одним исключением:
Жилая и коммерческая недвижимость: иностранные физлица и компании могут свободно покупать и владеть ей на тех же условиях, что и граждане Грузии (см. статью могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии). ВНЖ или специальное разрешение не требуются.
Сельскохозяйственные земли: иностранные граждане, а также компании с долей иностранного участия более 50%, не могут владеть сельхозземлей на правах собственности. Обычное решение — покупка через грузинское ООО или получение земли по наследству. В вашем договоре должно быть подтверждено, что статус участка — несельскохозяйственный, либо должна быть прописана используемая защитная структура.
Покупаете для инвестиций или ради ВНЖ? Недвижимость может дать вам право на получение ВНЖ за инвестиции, а в нашем гайде по поводу того, куда инвестировать в Тбилиси, разобраны районы с лучшим потенциалом роста.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи
Надежный договор включает в себя:
Стороны и объект недвижимости: полный адрес, площадь и кадастровый код.
Гарантии продавца: что он является законным владельцем, а объект не обременен ипотекой, арестом, залогом, арендой, налоговыми долгами или претензиями третьих лиц.
Цена и механика оплаты, привязанные к регистрации.
Передача и регистрация: подтверждение того, что собственность переходит при регистрации в NAPR, и указание, кто именно подает документы.
Передача объекта: акт приема-передачи с ключами, описанием состояния и показаниями счетчиков.
Оплата коммунальных и прочих платежей до даты фактической передачи.
Налоги и расходы, а также то, кто именно их оплачивает.
Подтверждение статуса сторон / права иностранного владения.
Применимое право, разрешение споров, язык договора и формальности подписания.
Проверка (Due Diligence) перед подписанием
Самая важная проверка — это выписка из Публичного реестра. В ней указан текущий владелец и любые обременения: ипотека, судебные аресты, действующие договоры аренды или споры. Закажите свежую выписку прямо перед подписанием, и укажите в договоре, что покупатель ознакомлен с ней. В стране, где реестр является единственным источником истины, эта выписка — ваша главная гарантия чистоты сделки.
Сколько стоит регистрация?
В Грузии этот процесс намеренно сделали дешевым и быстрым:
Регистрационный сбор: около GEL 50 за обычную процедуру (несколько рабочих дней) или от GEL 200 до 300 за регистрацию день в день.
Плата нотариусу: примерно до GEL 200, если вы решите оформлять сделку у нотариуса, а не подписывать у регистратора.
Никакого налога на покупку и гербового сбора при переходе права.
Зафиксируйте в договоре, кто берет на себя расходы по регистрации и нотариальные сборы.
Налоги при покупке и продаже
При покупке: налога на покупку и гербового сбора нет.
Ежегодный налог на имущество: символический, примерно от 0,05% до 1% от стоимости, и он привязан к доходу семьи, поэтому многие владельцы платят сущие копейки или не платят вовсе.
При продаже (налог на прирост капитала): продавец-физлицо освобождается от подоходного налога, если недвижимость находилась в собственности более двух лет. Если продать раньше этого срока, прибыль (цена продажи минус расходы на покупку) облагается налогом по ставке 5%. В договоре должно быть указано, какая сторона несет эти налоговые расходы. Подробнее читайте в материале налоги на недвижимость в Грузии.
Формальности при подписании: нотариус, регистратор и переводчик
Договор составляется в письменном виде и подписывается либо при регистраторе в Доме юстиции, либо заверяется нотариусом. Одно правило создано специально для защиты иностранных покупателей: если одна из сторон не понимает грузинский язык, при подписании обязательно должны присутствовать сертифицированный переводчик и нотариус. Именно поэтому ниже представлены двуязычные шаблоны с пунктом о приоритетном языке, чтобы все понимали, какая версия является главной. Для договоров, регулируемых грузинским законодательством, приоритетной обычно должна быть грузинская версия.
Как купить недвижимость: пошаговый план
Согласуйте условия и закажите свежую выписку из Публичного реестра для проверки собственника и обременений.
Выберите версию шаблона: английский/грузинский, русский/грузинский или только грузинский.
Заполните пункты об объекте, цене и условиях оплаты, привязав транш к этапу регистрации (эскроу или расчет после регистрации).
Подпишите договор в Доме юстиции или у нотариуса — с переводчиком, если это необходимо.
Зарегистрируйте право собственности покупателя в NAPR. Именно в этот момент право собственности переходит к вам.
Примите объект: заберите ключи, документы и подпишите акт приема-передачи с показаниями счетчиков.
Сохраните зарегистрированную выписку на имя покупателя как подтверждение вашего права собственности.
Скачать шаблоны договоров
Часто задаваемые вопросы
Когда именно я становлюсь собственником?
Когда ваше право собственности зарегистрировано в NAPR, а не в момент подписания договора. Выстраивайте схему расчетов так, чтобы ваши деньги были защищены до завершения регистрации.
Могу ли я, будучи иностранцем, купить квартиру в Тбилиси?
Да. Иностранцы могут свободно покупать жилую и коммерческую недвижимость. Единственное ограничение касается земель сельскохозяйственного назначения.
Нужен ли мне юрист или нотариус?
Нотариус — это один из вариантов; вы также можете подписать договор у регистратора в Доме юстиции. Если вы не говорите по-грузински, нотариус и сертифицированный переводчик обязательны. Мы также настоятельно рекомендуем привлечь юриста для проверки выписки и договора.
Сколько времени занимает регистрация?
От одного дня (при ускоренной процедуре за доплату) до нескольких рабочих дней. Грузия стабильно входит в число мировых лидеров по скорости оформления недвижимости.
Придется ли мне платить налог на прирост капитала при продаже?
Нет, если вы владели недвижимостью более двух лет. Если продаете раньше двух лет, налог составит 5% от прибыли.
Могу ли я заплатить долларами США?
Цены часто указываются в USD, но сделка регистрируется в GEL, а оплата проходит через банк. Четко пропишите валюту расчетов в пункте о цене договора.
Дисклеймер: Этот гайд и прикрепленные шаблоны носят информационный характер и не являются юридической консультацией. Они составлены на основе Гражданского кодекса Грузии, Закона о Публичном реестре и действующей налоговой практики. Сделки с недвижимостью всегда несут риски. Обязательно покажите финальный договор, выписку из реестра и особенно текст на грузинском языке лицензированному грузинскому юристу перед сделкой.
Первоисточники: Гражданский кодекс Грузии и Закон Грузии о Публичном реестре (matsne.gov.ge); регистрационная практика NAPR; правила налогообложения имущества и прироста капитала в Грузии.
