Грузия Налоги на недвижимость - Полный гайд на 2026 год

Грузия предлагает одно из самых благоприятных налоговых условий на недвижимость в Европе.

Нет гербового сбора при покупке, ежегодные налоги на недвижимость варьируются от 0% до 1% в зависимости от вашего дохода, а налоги на прирост капитала полностью исчезают, если вы держите недвижимость более двух лет.

Иностранцы пользуются такими же правами и налоговыми условиями, как и граждане Грузии - никаких дополнительных сборов, никаких ограничений на жилую или коммерческую недвижимость и процесс регистрации, который занимает дни, а не месяцы.

Краткое резюме:

• Нет гербового сбора или налога на покупку при покупке недвижимости

• Ежегодный налог на недвижимость варьируется от 0% до 1% на основе дохода домохозяйства

• Налог на прирост капитала: 5%, если продано в течение 2 лет, 0% после 2 лет

• Налог на доход от аренды: фиксированная ставка 5% для физических лиц, сдающих в аренду жилую недвижимость

• Плата за регистрацию: только 50-200 GEL ($20-80)

Затраты на покупку недвижимости

В Грузии нет гербового сбора или налога на передачу собственности. При покупке недвижимости в Грузии единственный государственный сбор - это небольшая плата за регистрацию, оплачиваемая Национальному агентству публичного реестра (NAPR).

Что НЕ облагается:

• Нет гербового сбора

• Нет налога на передачу собственности

• Нет НДС на перепродаваемые объекты между физическими лицами

• Нет дополнительных налогов для иностранных покупателей

Процесс регистрации осуществляется через Залы общественных услуг, расположенные по всей Грузии. После подписания договора купли-продажи и оплаты регистрационного сбора права собственности передаются в течение 1-4 рабочих дней. Вы получаете цифровое извлечение, подтверждающее ваши зарегистрированные имущественные права.

Налоговый консалтинг для экспатов в Грузии

Получите ясность по вопросам IE и LLC, правилам резидентства, международного налогового планирования и многому другому

Налоговое резидентство, пороговые значения НДС, двойное налогообложение, структурирование бизнеса - получите ясные ответы на английском языке, прежде чем они превратятся в дорогостоящие проблемы. Бесплатная 30-минутная консультация.

Запишитесь на бесплатную консультацию по налогам

Бесплатная консультация

Более 13 лет налоговой экспертизы

Для профессионалов и владельцев бизнеса

Ежегодный налог на недвижимость

Ежегодный налог на недвижимость в Грузии привязан к доходу вашего домохозяйства, а не просто к стоимости недвижимости. Это создает ситуацию, когда многие иностранные владельцы недвижимости - особенно те, кто не имеет дохода из грузинских источников - платят мало или ничего.

Ключевые моменты:

• Налог основывается на рыночной стоимости, определенной официальной оценкой

• Местные муниципалитеты устанавливают точную ставку в этих пределах

• Иностранцы, не получающие доход в Грузии, обычно попадают в категорию 0%

• Недвижимость, используемая исключительно для личного пользования (не сдаваемая в аренду), часто не облагается ежегодным налогом

Сроки подачи:

• Декларация по налогу на недвижимость: 1 ноября

• Крайний срок уплаты: 15 ноября

За квартиру стоимостью $100,000, принадлежащую лицу без грузинского дохода, ежегодный налог на недвижимость составляет ноль. Даже при максимальной ставке 1%, та же недвижимость будет стоить всего $1,000 в год - намного ниже, чем в большинстве европейских стран.

Налог на прирост капитала при продаже

В Грузии нет отдельного налога на прирост капитала. Вместо этого прибыль от продажи недвижимости учитывается как доход - но с важным исключением для долгосрочных держателей.

Пример: Вы покупаете квартиру за $80,000 и продаете её за $120,000.

• Продвижение в течение 2 лет: платите 5% от $40,000 прибыли = $2,000 налог

• Продажа после 2 лет: платите $0 налог

Особые ситуации:

• Нерезиденты, никогда не проживавшие в Грузии, сталкиваются с 3% удерживающим налогом на цену продажи (не на прибыль)

• Недвижимость, связанная с бизнесом, облагается 20% налогом на прирост капитала

• Сохраняйте все документы покупки и квитанции об улучшении для установления вашей стоимостьной базы

Двухлетнее освобождение делает Грузию особенно привлекательной для средне- и долгосрочных инвесторов. Держите вашу недвижимость за пределами 24-месячной отметки, и ваша вся прибыль будет освобождена от налога.

Налог на доход от аренды

Ставки налога на доход от аренды зависят от того, кому вы сдаете в аренду и как вы структурируете сделку.

Объяснение ставки 5%:

Если вы зарегистрируетесь в качестве арендодателя в Налоговой службе и сдаете жилую недвижимость физическим лицам, вы платите фиксированную ставку 5% на ваш общий доход от аренды. Без вычетов, но также без сложного учета - просто и низко.

Порог НДС:

Если ваш доход от аренды превышает 100,000 GEL (~$37,000) за любой 12-месячный период, вы должны зарегистрироваться для НДС и взимать 18% на арендный доход. Ниже этого порога НДС не применяется.

Краткосрочная аренда (Airbnb):

Аренда на краткосрочные сроки подпадает под ту же рамку. 5% ставка применяется, если вы сдаете физическим лицам в целях проживания. Операторы с высоким объемом, превышающие порог НДС, должны зарегистрироваться соответствующим образом.

Земельный налог

Земельный налог отделен от налога на недвижимость и применяется к самой земле.

Корректировки:

• Территориальные коэффициенты до 1.5x применяются в зависимости от местоположения

• Сельскохозяйственные ставки варьируются в зависимости от административного подразделения и качества земли

• Городская коммерческая земля в престижных районах стоит дороже, чем сельские участки

Важно: иностранцы не могут приобретать сельскохозяйственные земли в Грузии. Это ограничение относится только к сельскохозяйственным участкам - жилые, коммерческие и другие виды земель полностью доступны для иностранных покупателей.

НДС по недвижимости

Налог на добавленную стоимость (НДС) (18%) применяется только в определенных ситуациях:

Большинство индивидуальных покупателей, покупающих квартиры или дома для личного использования или инвестирования, не столкнутся с НДС. Он в основном влияет на покупки новостроек напрямую у лицензированных строительных компаний.

Налоги на недвижимость в Грузии в сравнении с другими странами

Грузия сочетает низкие затраты на покупку с благоприятным текущим налогообложением. В то время как ОАЭ предлагают нулевые налоги абсолютно, цены на недвижимость там существенно выше. Португалия и Испания взимают значительные налоги на каждом этапе владения.

Важные соображения

Что иностранцы могут и не могут покупать

Контрольный список по проведению анализа

Перед покупкой, убедитесь:

• Извлечение NAPR, показывающее актуальную собственность и любые обременения

• Нет залогов, ипотек или юридических споров по недвижимости

• Финансовое состояние застройщика (для новостроек)

• Зонирование недвижимости соответствует вашим намерениям использовать

• Личность продавца и его полномочия на продажу

Работа с профессионалами

• Юридические расходы на полное проведение анализа и представительство: 500-2,000 GEL

• Доверенность доступна, если вы не можете присутствовать лично

• Залы общественных услуг занимаются регистрацией по всей стране

• Англоязычные юристы и агенты доступны в Тбилиси и Батуми

Валюта и банковское дело

• Грузинские банки предлагают многовалютные счета (GEL, USD, EUR)

• Иностранцы могут открывать счета без вида на жительство

• Полная репатриация инвестиционных доходов и аренды разрешена

• Многие арендаторы (дипломаты, международные компании) платят в USD или EUR

Часто задаваемые вопросы

Платят ли иностранцы более высокие налоги на недвижимость, чем местные жители?

Нет. Грузия применяет идентичные ставки налогов к иностранным и местным владельцам недвижимости. Нет дополнительных сборов, наценок или дискриминационных налогов на основе национальности. Одна и та же шкала по доходу определяет ваш ежегодный налог на недвижимость, независимо от гражданства.

Плачу ли я ежегодный налог на недвижимость, если я не живу в Грузии?

Это зависит от вашего дохода. Если у вас нет дохода из грузинских источников и ваш общемировой доход домохозяйства ниже 40,000 GEL, вы, вероятно, не должны ничего. Недвижимость, используемая исключительно для личного пользования без дохода от аренды, часто не облагается ежегодным налогом для иностранных владельцев.

Как я могу зарегистрировать недвижимость на свое имя?

Посетите Зал общественных услуг с вашим договором купли-продажи, удостоверением личности и регистрационным сбором (50-200 GEL). Продавец подписывает передачу недвижимости, и регистрация завершается в течение 1-4 рабочих дней. Вы получаете цифровое извлечение прав собственности от NAPR, подтверждающее ваши права.

Что произойдет, если я продам в течение двух лет?

Вы будете платить налог в размере 5% на прибыль за жилую недвижимость или 20% за коммерческую недвижимость, связанную с бизнес-активностями. Сохраняйте ваши оригинальные документы о покупке, чтобы установить стоимостьную базу и точно рассчитать налогооблагаемую прибыль.

Налогуется ли доход от аренды Airbnb иначе?

Краткосрочная аренда для физических лиц следует той же фиксированной ставке 5%, что и долгосрочная аренда жилой недвижимости. Если ваш общий доход от аренды превышает 100,000 GEL в любой 12-месячный период, вам нужно будет зарегистрироваться для НДС и взимать дополнительно 18%.

Нужен ли мне грузинский банковский счет для уплаты налогов?

Это облегчает дела. Вам нужно будет получить доступ к онлайн-порталу Налоговой службы, чтобы подать декларации и осуществить платежи. Грузинский банковский счет упрощает переводы и обеспечивает возможность соблюдения сроков без задержек международных переводов.

Могу ли я владеть несколькими недвижимостями в Грузии?

Да. На количество жилой или коммерческой недвижимости, которую иностранцы могут владеть, нет ограничений. Ставка налога на доход от аренды в размере 5% применяется независимо от того, сколько объектов вы сдаете, если вы сдаете их физическим лицам для проживания.

Есть ли наследственный налог на грузинскую недвижимость?

Нет. В Грузии нет налога на наследство или имущество. Недвижимость переходит к наследникам без возникновения налоговых обязательств, делая её привлекательной для планирования многопоколенческого семейного богатства.

Какие документы мне нужны для покупки недвижимости?

Минимум: действующий паспорт и средства для завершения покупки. Для проведения анализа вам потребуется извлечение NAPR, договор купли-продажи и, возможно, оценка недвижимости. Если вы используете представителя, вам потребуется нотариально заверенная доверенность.

Может ли владение недвижимостью привести к получению вида на жительство?

Да. Покупка недвижимости стоимостью не менее $100,000 квалифицирует вас для получения однолетнего возобновляемого вида на жительство. Инвестиции свыше $300,000 могут предоставить пятилетний вид на жительство для инвестора. Владение этими разрешениями с минимальными требованиями к присутствию (30 дней в год) может в конечном итоге привести к постоянному виду на жительство.

Заключение

Система налогообложения недвижимости в Грузии вознаграждает иностранных инвесторов простотой и низкими ставками. Нет налога на покупку, минимальные ежегодные обязательства, связанные с доходом, и нулевые налоги на прирост капитала после двух лет создают привлекательную среду как для личного владения, так и для инвестирования. Прозрачный процесс регистрации через NAPR добавляет безопасность, а равное отношение к иностранцам и местным жителям устраняет бюрократические барьеры.

Как и при любой международной покупке недвижимости, работа с местным юристом для проведения анализа защищает вашу инвестицию. Но основные принципы сильны - Грузия действительно предлагает один из наиболее налогово эффективных рынков недвижимости в Европе.